Stock Opinions > Innovative Industrial Properties

Le motivazioni sono sostanzialmente due: in primis, le prospettive di crescita di IIPR sono diminuite rispetto a prima, in quanto man mano che la società cresce dimensionalmente, i tassi di crescita si riducono di conseguenza e questo va a comprimere i multipli del titolo, che oggi sono un quarto di quelli di 2 anni fa. L’altra motivazione – ed è quella principale – è legata alla tenuta finanziaria dei suoi clienti. Infatti oggi IIPR affitta i suoi spazi per coltivare e stoccare la cannabis (sulla base di contratti di 15-20 anni) solo a una decina di clienti, che sono peraltro importanti società del settore. Che sfortunatamente però non generano flussi di cassa e rischiano di cadere in una crisi di liquidità, non riuscendo a sostenere il pagamento dei canoni di locazione a IIPR.

Analizzando infatti la copertura di liquidità dei suoi clienti (valore che se sotto 1x indica che le società potrebbero rischiare di terminare la cassa entro i prossimi 12 mesi e quindi arrivare al dissesto finanziario in assenza di salvataggi, fusioni o diluitivi aumenti di capitale), 4 dei principali clienti quotati sono in una situazione di cassa abbastanza complicata e rischiano di non riuscire a pagare l’affitto a IIPR.

Al momento Innovative Industrial Properties continua a riportare tassi di raccolta degli affitti estremamente positivi (94% degli affitti incassati), ma è probabile che questo tasso possa peggiorare nei mesi a venire e che il titolo possa ulteriormente soffrire per i rischi insiti di questo business agli albori. Questo è peraltro riflesso nelle quotazioni attuali di IIPR, che oggi vale  poco meno del valore dell’Equity contabile (i.e. $1,96mld di Patrimonio Netto vs. $1,89mld di Capitalizzazione di Mercato), con gli investitori che dunque scontano addirittura una perdita futura da parte della società, quando invece, IIPR riesce ad incrementare ogni anno di almeno l’8-10% l’Equity contabile, grazie alla sua generazione continua di utili. Va dunque notato che nel lungo periodo, con la stabilizzazione delle condizioni macroeconomiche e con il miglioramento dello standing creditizio delle società del settore (per effetto del consolidamento e delle fusioni tra società in questi anni), IIPR tornerà molto probabilmente ad essere un asset con grandi margini di apprezzamento. Infatti, come evidente dal grafico, le prospettive di crescita del settore cannabis sono davvero importanti e, anche se uno o più tenant dovessero non pagare i canoni di locazione e fallire, la forte domanda di tali prodotti spingerebbe nuovi player a prendere quella quota di mercato lasciata libera e subentrare negli affitti della società precedente.

Per questo motivo, riteniamo IIPR soggetto solo a venti contrari nel breve periodo, ma una società molto interessante per un investimento di più ampio raggio.